Opleveringskeuring nieuwbouw: proces, 5%-regeling en kosten

Bij de oplevering draagt de aannemer de nieuwbouwwoning aan u over. U bekijkt de woning dan samen en legt vast welke onderdelen nog niet goed of niet af zijn. Een opleveringskeuring betekent dat u een onafhankelijke bouwkundige meeneemt naar die oplevering. Deze deskundige herkent technische gebreken die een leek makkelijk over het hoofd ziet, van scheuren en lekkages tot een verkeerd afgestelde deur of een niet-werkende afvoer.

Het is aan te raden een onafhankelijke bouwkundige mee te nemen naar de oplevering, juist omdat u maar één moment heeft om gebreken officieel op de lijst te krijgen. Een opleveringskeuring staat los van een gewone bouwkundige keuring bij de aankoop van een bestaande woning: daar beoordeelt de inspecteur de staat van een bestaand huis, hier controleert hij of een splinternieuwe woning correct is opgeleverd.

De inspecteur werkt in uw belang en niet in dat van de aannemer. Hij kent de gebruikelijke gebreken bij nieuwbouw en weet welke punten discussie kunnen opleveren. Doordat een deskundige de gebreken benoemt en onderbouwt, kunt u ze duidelijk laten opnemen in het proces-verbaal van oplevering en staat u sterker als de aannemer een gebrek in eerste instantie niet erkent.

Een nieuwbouwwoning is nieuw, maar niet automatisch foutloos. Afwerkingsfouten, beschadigingen en installatiegebreken komen regelmatig voor. Het moment van oplevering is bepalend: gebreken die dan niet op de lijst staan, moet u later zelf aantonen en aankaarten, en dat is lastiger.

• U krijgt een volledig en onderbouwd overzicht van gebreken, in plaats van alleen wat u zelf opvalt.
• U voorkomt discussie achteraf: wat op het proces-verbaal staat, moet de aannemer herstellen.
• U staat sterker in het gesprek met de aannemer doordat een deskundige de gebreken benoemt en onderbouwt.
• U weet of de woning technisch klaar is voor bewoning en of installaties zoals verwarming en ventilatie werken.

De oplevering is meer dan een rondje door het huis. Het is het juridische moment waarop het risico voor de woning van de aannemer naar u overgaat. Drie begrippen zijn hierbij belangrijk: het proces-verbaal van oplevering, de gebrekenlijst en de aansprakelijkheid vanaf de sleuteloverdracht.

De 5%-regeling is vastgelegd in artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek. Deze regeling geeft particuliere kopers van een nieuwbouwwoning het recht om 5% van de aanneemsom (het bouwbedrag) in depot te laten stellen bij de notaris, in plaats van dit bedrag direct aan de aannemer te betalen. Dit depot is een drukmiddel: zolang er nog gebreken zijn, houdt de notaris het geld vast.

Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), die op 1 januari 2024 is ingegaan, is de regeling op twee punten aangescherpt. Ten eerste moet de aannemer u tussen 1 en 2 maanden na de oplevering schriftelijk wijzen op uw opschortingsrecht, dus op de mogelijkheid om die 5% in depot te houden. Ten tweede is het automatisme vervallen waarbij de notaris het bedrag drie maanden na oplevering automatisch aan de aannemer uitkeerde. De notaris moet nu actief optreden en keert het depot pas uit als u aangeeft dat alle gebreken zijn verholpen.

Als alternatief voor het depot bij de notaris kan de aannemer een bankgarantie stellen ter hoogte van de laatste 5% van de aanneemsom. In dat geval betaalt u de volledige laatste termijn wel rechtstreeks aan de aannemer, maar heeft u via de bankgarantie alsnog zekerheid.

Er is geen vaste wettelijke einddatum meer voor het 5%-depot onder de Wkb. De notaris keert uit op basis van uw melding dat de gebreken zijn hersteld, dus het is aan u om dat op het juiste moment door te geven.

Een opleveringskeuring is een gestructureerde rondgang door de woning. De inspecteur werkt van buiten naar binnen en controleert per ruimte de afwerking en de installaties. Hieronder ziet u de stappen die een keuring doorgaans doorloopt.

1. 1Voorbereiding en documentenDe inspecteur neemt de koopovereenkomst, de tekeningen en de meer- en minderwerklijst door, zodat duidelijk is wat u precies bent overeengekomen.
2. 2Controle van eerder gemelde puntenWas er een vooroplevering, dan controleert de inspecteur eerst of de daar geconstateerde gebreken inmiddels zijn hersteld.
3. 3Bouwkundige rondgang per ruimtePer ruimte beoordeelt de inspecteur ramen, deuren, tegels, sanitair en kozijnen op beschadigingen en controleert hij het hang- en sluitwerk.
4. 4Werking van installatiesDe inspecteur test kranen, het toilet en de afvoeren en let op de werking van verwarming en ventilatie, zodat de woning klaar voor bewoning is.
5. 5Meterstanden en oplevergegevensDe meterstanden worden genoteerd voor de energiemaatschappij, zodat u niet betaalt voor verbruik van vóór de sleuteloverdracht.
6. 6Vastleggen in het proces-verbaalAlle gevonden gebreken komen op het proces-verbaal van oplevering. Pas als de lijst compleet is, ondertekent u het document.

Bij een oplevering komen vaak dezelfde soorten gebreken terug. Ze zijn zelden groot, maar ze zijn wel vervelend als u ze pas ontdekt nadat u het proces-verbaal heeft getekend. De onderstaande tabel toont de onderdelen die een inspecteur standaard naloopt.

De prijs van een opleveringskeuring hangt af van de partij die u inschakelt en van de omvang van de woning. Als marktindicatie: een opleveringskeuring door Eigen Huis Bouwkundig Advies, een dochter van Vereniging Eigen Huis, kent een basistarief van € 285,- inclusief btw voor maximaal twee uur. Dit bedrag komt van een commerciële vergelijkingssite en is een indicatie, geen officieel vast tarief; een exacte peildatum stond niet bij de bron vermeld.

Wilt u de kosten van een keuring in het algemeen beter begrijpen, lees dan wat een bouwkundige keuring kost. Daar vindt u hoe tarieven zijn opgebouwd en waar prijsverschillen vandaan komen.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is op 1 januari 2024 ingegaan en verandert het toezicht op nieuwbouw. In plaats van een toets vooraf door de gemeente controleert een onafhankelijke kwaliteitsborger tijdens ontwerp en bouw of het bouwwerk aan de technische eisen voldoet. Het stelsel geldt voorlopig alleen voor bouwwerken in gevolgklasse 1, de laagste risicoklasse, waaronder de meeste grondgebonden woningen vallen.

Nieuw is de verplichting van een consumentendossier, ook wel opleverdossier genoemd, geregeld in artikel 7:757a BW. De aannemer overhandigt dit dossier bij de kennisgeving dat het werk klaar is om op te leveren. Het bevat onder meer tekeningen en berekeningen van het bouwwerk en de installaties, een beschrijving van de toegepaste materialen, de gebruiksfuncties en de gegevens die u nodig heeft voor gebruik en onderhoud. Let op: dit artikel is regelend recht, wat betekent dat partijen er in de overeenkomst van kunnen afwijken of het zelfs kunnen uitsluiten.

De Wkb raakt de oplevering dus op meerdere manieren: via het consumentendossier, via de aangescherpte aansprakelijkheid van de aannemer en via de gewijzigde 5%-regeling. Wilt u de wet in detail begrijpen, lees dan de verdiepende pagina over de Wkb-keuring.

Voor de start van de bouw is bij bouwwerken in gevolgklasse 1 een bouwmelding verplicht en moet een onafhankelijke kwaliteitsborger worden ingeschakeld die het bouwplan toetst en risico’s en maatregelen vastlegt. Na de bouw volgt een gereedmelding: de gemeente beoordeelt dan het dossier, inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger, binnen twee weken voordat het bouwwerk in gebruik mag worden genomen. Voor u als koper betekent dit dat er, naast uw eigen opleveringskeuring, ook toezicht op de bouwkwaliteit heeft plaatsgevonden.

Voor de definitieve oplevering is er vaak een vooroplevering. Die vindt normaal gesproken een tot twee weken voor de definitieve oplevering plaats, op uitnodiging van de aannemer. De vooroplevering is niet verplicht, maar wel verstandig. Het huis is dan nog niet volledig af, waardoor niet alles gecontroleerd kan worden, maar gevonden gebreken kan de aannemer daarna nog herstellen voordat de sleutels overgaan.

Bij de definitieve oplevering, circa twee weken na de vooroplevering, moet de woning in principe klaar voor bewoning zijn: gas, water en elektra moeten werken. De gebreken die u dan op het proces-verbaal laat noteren, moet de aannemer binnen drie maanden na de oplevering herstellen.

Neem bij zowel de vooroplevering als de definitieve oplevering een onafhankelijke bouwkundige mee. Bij de vooroplevering kan de aannemer gevonden gebreken nog voor de sleuteloverdracht oplossen.

Een keuring verloopt soepeler als u zelf goed voorbereid bent. U hoeft geen bouwkundige kennis te hebben, maar met de juiste documenten en aandachtspunten haalt u meer uit de oplevering.

• Neem de koopovereenkomst, de bouwtekeningen en de meer- en minderwerklijst mee naar de oplevering.
• Zorg dat uw opstal- en inboedelverzekering ingaan op de dag van de sleuteloverdracht.
• Regel vooraf een onafhankelijke bouwkundige, zodat u niet op het laatste moment iemand moet zoeken.
• Noteer zelf ook opvallende punten, zodat u ze samen met de inspecteur kunt nalopen.
• Vraag de aannemer om het consumentendossier en controleer of het compleet is.

• "Nieuwbouw is altijd foutloos." Ook een nieuw huis kent afwerkingsfouten en beschadigingen; daarom is een keuring zinvol.
• "Ik kan gebreken later altijd nog melden." Wat niet op het proces-verbaal staat, moet u zelf aantonen en aankaarten.
• "De 5%-regeling loopt vanzelf af." Onder de Wkb keert de notaris pas uit als u meldt dat alle gebreken zijn hersteld.
• "Een vooroplevering vervangt de definitieve oplevering." Het zijn twee aparte momenten; de definitieve oplevering is bepalend.
• "Ik hoef geen verzekering vanaf de sleutel." Vanaf de sleuteloverdracht bent u zelf aansprakelijk en moet de verzekering al lopen.

Voert u als inspecteur of bureau opleveringskeuringen uit, dan is de oplevering vaak maar een deel van uw werk. Aanvragen ontvangen, een geschikt moment inplannen, de rapportage leveren en achteraf factureren kosten samen veel tijd. Keurix brengt die stappen in één overzicht samen.

Keurix ondersteunt de opleveringskeuring nieuwbouw als een van de zes keuringstypen, naast onder meer de bouwkundige keuring en het energielabel. U plant keuringen op basis van uw werkgebieden en beschikbaarheid, levert het rapport af aan de klant en laat de facturatie automatisch verlopen. Bekijk wat het platform doet op de pagina functies, of lees hoe het prijsmodel in elkaar zit.

Keurix voert zelf geen keuringen uit en maakt geen keuringsrapporten; u uploadt uw eigen rapport en deelt het beveiligd met de klant. Het platform neemt u het administratieve werk rond de keuring uit handen, zodat u zich op de inspectie zelf kunt richten.