Bouwkundige keuring: wat het is en hoe het verloopt

Bij een bouwkundige keuring bekijkt een onafhankelijke bouwkundige de woning met het oog. Hij beoordeelt de zichtbare onderdelen, signaleert gebreken en schat in wat herstel kost. Het doel is dat u als koper of eigenaar weet wat de technische staat is en welke uitgaven u de komende jaren kunt verwachten.

Een keuring is een momentopname. De weersgesteldheid kan van invloed zijn op wat de bouwkundige aantreft: een lekkage die na een droge periode niet zichtbaar is, komt bijvoorbeeld niet altijd aan het licht. Niet alle onderdelen zijn zichtbaar. De fundering, de riolering en leidingen kan de bouwkundige meestal niet openleggen; daarover geeft hij een afgeleid oordeel op basis van wat wel waarneembaar is. Constructieberekeningen vallen buiten de keuring. Bij twijfel verwijst de bouwkundige door naar een specialist of constructeur.

Keurt u een appartement, dan wordt in principe alleen het privégedeelte beoordeeld. De bouwkundige kan daarnaast enkele gemeenschappelijke onderdelen bekijken, maar de gemeenschappelijke delen vallen normaal gesproken onder de Vereniging van Eigenaren.

Een bouwkundige keuring is in Nederland niet wettelijk verplicht bij de aankoop van een woning. Toch is het in veel situaties verstandig of zelfs vereist door de geldverstrekker. De meest voorkomende aanleidingen:

• Bij aankoop van een woning, om te weten wat u koopt en om uw onderzoeksplicht als koper in te vullen.
• Bij verkoop, om verrassingen tijdens de onderhandeling te voorkomen en gebreken vooraf inzichtelijk te maken.
• Bij een oudere woning, waar meer kans is op achterstallig onderhoud aan dak, gevels, kozijnen en installaties.
• Wanneer u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanvraagt en een bouwkundig rapport nodig is.

Een hypotheekverstrekker kan een keuring eisen. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij een ouder huis, of wanneer uit de taxatie blijkt dat het achterstallig onderhoud is geraamd op minimaal tien procent van de woningwaarde. Deze drempel wordt door juridische en commerciële bronnen genoemd en is indicatief; de exacte voorwaarden verschillen per geldverstrekker en per situatie.

Bij een hypotheek met NHG speelt sinds het nieuwe taxatiemodel ook het funderingsrisico een rol. Een bouwkundige keuring is niet altijd nodig als er al een beperkt aanvullend funderingsonderzoek is gedaan. Adviseert de taxateur echter om andere redenen dan de fundering nadrukkelijk een bouwkundige keuring, dan zijn zowel het funderingsonderzoek als de keuring nodig. Het toetsingskader hiervoor is bij NHG nog in ontwikkeling, dus de precieze regels kunnen de komende tijd nog wijzigen.

De meeste keuringen volgen ongeveer hetzelfde stappenplan. Van aanvraag tot rapport doorloopt u deze fasen:

1. 1Aanvraag en afspraakU vraagt de keuring aan bij een bouwkundige of keuringsbureau en plant een moment waarop de woning toegankelijk is. Vaak is het handig als de verkoper of de makelaar aanwezig is voor toegang tot alle ruimtes.
2. 2VoorbereidingDe bouwkundige verzamelt vooraf beschikbare gegevens over de woning, zoals het bouwjaar en eerdere rapporten of verbouwingen, zodat hij weet waar hij extra op moet letten.
3. 3Visuele inspectie ter plaatseOp locatie beoordeelt de bouwkundige de zichtbare bouwdelen van binnen en buiten. Waar mogelijk gebruikt hij hulpmiddelen zoals een ladder of vochtmeter, maar hij breekt niets open.
4. 4Beoordeling van gebrekenDe aangetroffen gebreken worden vastgesteld en waar dat past aan de hand van representatieve steekproeven beoordeeld. De bouwkundige schat per gebrek in hoe urgent herstel is.
5. 5RapportageDe bevindingen komen in een schriftelijk rapport met beeldmateriaal en een kostenraming. Bij Vereniging Eigen Huis ontvangt u het bouwkundig rapport bijvoorbeeld binnen 48 uur na de keuring, met uitzondering van zon- en feestdagen.
6. 6Toelichting en vervolgWaar nodig licht de bouwkundige het rapport toe en adviseert hij specialistisch vervolgonderzoek, bijvoorbeeld naar de fundering, asbest of ongedierte.

De keuring richt zich op de zichtbare bouwdelen van de woning. In grote lijnen kijkt de bouwkundige onder meer naar:

• Het dak, de dakbedekking en de dakconstructie voor zover bereikbaar.
• De gevels, het metselwerk, het voegwerk en scheurvorming.
• Kozijnen, ramen, deuren en het schilderwerk.
• Vloeren, wanden en plafonds binnen de woning.
• Zichtbare delen van de installaties, zoals sanitair, cv en meterkast.
• Vocht, houtrot en andere sporen van achterstallig onderhoud.

De onderdelen die de bouwkundige niet kan inzien, zoals de fundering, de riolering en weggewerkte leidingen, krijgen een afgeleid oordeel. Ziet de bouwkundige aanwijzingen voor een probleem dat hij niet volledig kan beoordelen, dan adviseert hij aanvullend onderzoek. De exacte minimumlijst met te beoordelen bouwdelen is vastgelegd in de norm NTA 8060, die hieronder aan bod komt.

NTA 8060 staat voor Nederlandse technische afspraak en beschrijft een eenduidige methodiek om de bouwtechnische staat van een woning te keuren, op basis van visuele vaststelling van gebreken en representatieve steekproeven. De norm bevat een verplichte opnamelijst met minimaal te beoordelen bouwdelen, zodat de kwaliteit van keuringsrapporten minder afhankelijk is van de individuele keurder. De huidige versie is NTA 8060:2021, gepubliceerd door NEN in oktober 2021.

De inspectiemethodiek is gebaseerd op de onderzoekstechniek van NEN 2767-1 (conditiemeting), maar toegespitst op woningkeuringen bij aan- en verkoop. Waar NTA 8060 zich richt op de individuele woning, gaat de bredere conditiemeting volgens NEN 2767 over de conditie en onderhoudsbehoefte van gebouwen en portefeuilles. Meer achtergrond over de norm, de herkomst en de aankomende herziening leest u op de pagina over NTA 8060.

Een NTA 8060-conforme keuring is niet wettelijk verplicht. Volgens NEN voorziet de norm wel in de informatie die nodig is voor het bouwkundige deel van een taxatie en voor een aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie. De doelgroepen van de norm zijn breed: keuringsbureaus, taxateurs, hypotheekverstrekkers, kopers en verkopers van woningen, consumentenorganisaties en makelaars.

Het bouwkundig rapport is het eindproduct van de keuring. Het bevat de bevindingen, de gevonden gebreken en een raming van de herstelkosten. De kosten worden doorgaans uitgesplitst, zodat u onderscheid ziet tussen wat direct moet gebeuren en wat kan wachten:

• Directe kosten: herstel dat op korte termijn nodig is.
• Kosten op termijn: onderhoud dat de komende jaren aan de orde komt.
• Woningverbetering: uitgaven die niet strikt noodzakelijk zijn, maar de woning verbeteren.

Daarnaast kan het rapport het advies bevatten om specialistisch onderzoek te laten doen, bijvoorbeeld naar de fundering, asbest of ongedierte. Een rapport dat door Vereniging Eigen Huis is opgesteld, wordt geaccepteerd voor een aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie. Let op: NHG hanteert voor het verplichte geval een eigen modelrapport, dat losstaat van het NTA 8060-rapportformat.

Onthoud: een gunstig rapport is geen garantie. Omdat de keuring een momentopname en een visuele beoordeling is, kunnen verborgen gebreken later alsnog aan het licht komen.

De prijs van een bouwkundige keuring hangt af van het type woning, de grootte en de aanbieder. Commerciële bronnen noemen voor 2025 en 2026 een bandbreedte van ongeveer 250 tot 600 euro, met een veelgenoemd bereik van 275 tot 500 euro. Deze bedragen zijn indicatief en komen van aanbieders en vergelijkingssites, niet van een officiële instantie.

Zijn de keuringskosten gemaakt omdat de keuring nodig was voor een hypotheekaanvraag, bijvoorbeeld bij NHG, dan zijn ze volgens diezelfde bronnen fiscaal aftrekbaar; bij een vrijwillige keuring is dat niet het geval. Een uitgebreide uitleg van de prijsopbouw en de factoren die meewegen, vindt u op de pagina wat kost een bouwkundige keuring.

Sinds 1 februari 2018 staat in de NVM-modelkoopovereenkomst voor een bestaande woning standaard een ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring opgenomen. Dat betekent niet dat de voorwaarde automatisch geldt: als koper moet u het voorbehoud expliciet opnemen bij het uitbrengen van uw bod. Doet u dat niet, dan zit de voorwaarde niet in uw afspraak.

Een standaardclausule bevat meestal een maximumbedrag voor direct noodzakelijk herstel, bijvoorbeeld 7.500 euro of 2 procent van de koopsom, en een termijn waarbinnen de keuring moet plaatsvinden, bijvoorbeeld uiterlijk tien werkdagen na ondertekening. Overschrijdt de herstelraming dat bedrag, dan mag u de koop kosteloos ontbinden.

U kunt de keuring als koper ook binnen de wettelijke bedenktijd na ondertekening laten uitvoeren, in plaats van als apart voorbehoud vooraf. Dan hoeft u vooraf geen bedrag vast te leggen. Zonder een voorbehoud loopt u wel risico: bij later ontdekte bouwgebreken, verborgen gebreken of achterstallig onderhoud kunt u de koopovereenkomst niet meer op die grond ontbinden.

Een bouwkundige keuring wordt nog wel eens verward met een taxatie of een energielabel, maar het zijn drie verschillende zaken met elk een eigen doel.

De kwaliteit van een keuring valt of staat met de bouwkundige die hem uitvoert. Let bij uw keuze op de volgende punten:

• Onafhankelijkheid: kies een keurder zonder belang bij de verkoop van de woning.
• Werkwijze volgens NTA 8060, zodat een vaste minimumlijst aan bouwdelen wordt beoordeeld.
• Een helder rapport met beeldmateriaal en een onderbouwde kostenraming, uitgesplitst naar urgentie.
• Een duidelijke doorlooptijd, zodat u het rapport binnen uw voorbehoudtermijn ontvangt.
• Acceptatie voor NHG, wanneer u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluit.

Vraag desgewenst een voorbeeldrapport op en vergelijk niet alleen op prijs. Een grondige keuring die een fors gebrek aan het licht brengt, verdient zichzelf ruimschoots terug. Meer achtergrondartikelen over keuringen en normen vindt u in de kennisbank.

Voert u zelf bouwkundige keuringen uit, als zelfstandige of vanuit een bureau, dan zit de tijdrovende kant vaak niet in de inspectie zelf, maar in de administratie eromheen. Keurix is een onafhankelijk platform dat aanvraag, planning, uitvoering, rapportlevering en facturatie in een overzicht samenbrengt. Keurix voert zelf geen keuringen uit en maakt geen rapporten; het rapport dat u opstelt, uploadt u en deelt u via een beveiligde downloadlink met de klant.

De planning werkt op basis van uw werkgebieden, werkdagen, vakanties en reistijd, zodat aanvragen automatisch een passend voorstel krijgen. Facturen voor adviseurs en aanbrengers stelt het platform automatisch op. U betaalt geen abonnement: een afgeronde keuring kost € 4,00 excl. btw, en elk nieuw account begint met vijf gratis keuringen. De volledige uitleg van het prijsmodel staat op de tarievenpagina.