NHG bouwkundig rapport: wanneer verplicht en aan welke eisen

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een borgstelling bij het afsluiten van een hypotheek voor een eigen woning. Kan de geldnemer de hypotheek door omstandigheden zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding niet meer betalen en moet de woning met verlies worden verkocht, dan kan NHG de restschuld onder voorwaarden overnemen. In ruil daarvoor betaalt de koper eenmalig een borgtochtprovisie en gelden er voorwaarden waaraan de aankoop en de woning moeten voldoen.

Er geldt een maximale koopsom om voor NHG in aanmerking te komen. In 2026 mag de totale lening met NHG niet hoger zijn dan € 470.000. Leent u ook voor energiebesparende voorzieningen, dan mag u boven dat bedrag extra lenen tot € 498.200. Ter vergelijking: in 2025 lag de grens op € 450.000. De borgtochtprovisie bedraagt in 2026 eenmalig 0,4% van het geleende bedrag. Deze bedragen gelden voor NHG-leningen waarvan het bindend aanbod op of na 1 januari 2026 aan de consument is gedaan.

Een van de voorwaarden gaat over de bouwkundige staat van de woning. Bij twijfel over achterstallig onderhoud vraagt NHG om een bouwkundig rapport. Wat dat precies inhoudt, leest u hieronder.

Bij aankoop van een bestaande woning met NHG-financiering moet een bouwkundig rapport worden opgemaakt in twee situaties, die allebei blijken uit het taxatierapport:

• De kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud bedragen naar schatting meer dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik.
• De taxateur adviseert nader bouwkundig onderzoek, ook als de 10%-drempel niet wordt gehaald.

In alle andere gevallen, dus zonder achterstallig onderhoud boven de 10%-drempel en zonder een uitdrukkelijke aanbeveling van de taxateur, vraagt NHG geen apart bouwkundig rapport. Het is dan een keuze van de koper zelf om alsnog een keuring te laten uitvoeren.

Een bouwkundige keuring is in Nederland niet wettelijk verplicht bij woningaankoop in het algemeen. Bij een NHG-financiering kan het via de 10%-regel feitelijk toch verplicht worden. Meer over de keuring zelf leest u op de pagina over de bouwkundige keuring.

Er is één uitzondering. Heeft de gemeente de verkoper via een zogeheten aanschrijving verplicht om achterstallig onderhoud te verhelpen, dan telt die aanschrijving als gelijkwaardig aan een bouwkundig rapport. De aanschrijving specificeert dan al precies welk werk nodig is, zodat een apart rapport niet nodig is.

Een bouwkundig rapport komt voort uit een visuele inspectie van de woning door een bouwkundige. Die geeft op hoofdlijnen een beeld van de bouwkundige staat en van de kosten om de woning in goede staat te brengen. De inspecteur legt de gevonden gebreken vast en raamt de herstelkosten, doorgaans uitgesplitst in directe kosten, kosten op termijn en woningverbetering.

De keuring is een momentopname. Het weer kan van invloed zijn: een lekkage die na een droge periode niet zichtbaar is, wordt bijvoorbeeld niet opgemerkt. Ook zijn niet alle onderdelen zichtbaar. Fundering, riolering en leidingen kan de bouwkundige vaak niet direct beoordelen; daarvoor geeft hij een afgeleid oordeel. Constructieberekeningen vallen buiten de keuring; bij twijfel verwijst de inspecteur door naar een specialist of constructeur. Bij een appartement wordt in principe alleen het privégedeelte gekeurd, al kan de bouwkundige ook enkele gemeenschappelijke onderdelen beoordelen.

Een rapport van Vereniging Eigen Huis wordt geaccepteerd voor een aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie. Een lidmaatschap is niet verplicht om een keuring aan te vragen; leden krijgen wel korting.

NHG stelt eisen aan wie het rapport opstelt, welk format wordt gebruikt en hoe recent het rapport is. Die eisen zorgen voor een objectieve, vergelijkbare beoordeling.

Zodra een bouwkundig rapport verplicht is, krijgen de bevindingen gevolgen voor de financiering. De in het rapport genoemde directe herstelkosten van achterstallig onderhoud tellen mee als onderdeel van de kwaliteitsverbeteringskosten. De aanvrager is verplicht om dat herstelwerk daadwerkelijk te laten uitvoeren.

Omdat de herstelkosten meetellen in de financiering, is het bouwkundig rapport niet alleen een formaliteit maar ook een instrument om de werkelijke kosten van de woning in beeld te brengen. Een goed onderbouwd rapport met concrete kostenramingen helpt zowel de koper als de geldverstrekker om een reëel beeld te vormen. Wilt u weten hoe die kosten in een gewone keuring worden uitgesplitst, lees dan wat een bouwkundige keuring kost.

Laat u door uw financieel adviseur voorrekenen hoe de herstelkosten in uw specifieke situatie worden meegefinancierd. De exacte uitwerking hangt af van uw geldverstrekker en de hoogte van de kosten.

Een NHG bouwkundig rapport en een gewone bouwkundige keuring lijken op elkaar: beide zijn een visuele inspectie van de bouwkundige staat, met een overzicht van gebreken en een raming van de herstelkosten. Het verschil zit in het doel en de vormvereisten. Een gewone keuring laat u vrijwillig uitvoeren om de risico’s van de aankoop te kennen; het NHG-rapport dient specifiek de financieringsaanvraag en moet daarom aan het NHG-format en de opstellerseisen voldoen.

In de praktijk kan één inspectie beide doelen dienen: laat u de keuring meteen volgens het NHG-model opstellen, dan heeft u zowel inzicht in de woning als een rapport dat bruikbaar is voor uw hypotheekaanvraag.

Vanaf 1 april 2026 geldt een nieuw model taxatierapport Woonruimte, opgesteld in samenwerking tussen banken en geldverstrekkers, NHG, NRVT, NVM en Vastgoed Nederland. Dit model bevat meer concrete informatie over funderingsrisico, gebaseerd op gegevens van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek. Woningen krijgen een risicoklasse, variërend van A voor het laagste risico tot en met E voor het hoogste.

Een risicoklasse D of E kan voor de taxateur aanleiding zijn om aanvullend onderzoek voor te schrijven. Is er al een beperkt aanvullend funderingsonderzoek gedaan, dan is een bouwkundige keuring niet altijd nodig. Adviseert de taxateur echter om andere redenen dan de fundering nadrukkelijk een bouwkundige keuring, dan zijn zowel het funderingsonderzoek als de bouwkundige keuring verplicht. NHG werkt op dit punt nog aan een toetskader, dus de precieze regels kunnen na 1 april 2026 nog wijzigen.

NHG publiceert geen vast tarief voor het bouwkundig rapport; de prijs bepaalt de opstellende partij. De volgende bedragen zijn marktindicaties uit commerciële bronnen (peildatum 2 juli 2026), geen officiële NHG-cijfers:

• Een standaard bouwkundig rapport kost doorgaans € 300 tot € 550 inclusief btw.
• Een rapport volgens het NHG-model ligt vaak rond of boven € 425 inclusief btw.

De precieze prijs hangt af van het type en de grootte van de woning en van de aanbieder. Zijn de kosten van de keuring nodig voor de hypotheekaanvraag, bijvoorbeeld bij NHG, dan zijn ze volgens verschillende commerciële bronnen fiscaal aftrekbaar; bij een vrijwillige keuring geldt dat niet. Laat uw eigen situatie altijd door uw adviseur bevestigen. Een uitgebreider overzicht van keuringstarieven en kostenfactoren vindt u op wat kost een bouwkundige keuring.

Van het moment dat NHG een rapport eist tot de definitieve financiering doorloopt u ongeveer de volgende stappen:

1. 1Taxatie wijst op onderhoudDe taxateur constateert achterstallig onderhoud boven de 10%-drempel of adviseert nader bouwkundig onderzoek. Dat staat in het taxatierapport.
2. 2Bouwkundig rapport wordt vereistUw geldverstrekker of adviseur meldt dat NHG een bouwkundig rapport verlangt voordat de financiering rond kan komen.
3. 3Erkende opsteller inschakelenU schakelt de gemeente, Vereniging Eigen Huis of een bij de KvK ingeschreven bouwkundig bedrijf in. De taxateur mag dit rapport niet opstellen.
4. 4Inspectie en rapportageDe inspecteur beoordeelt de woning en legt de bevindingen vast in het Model bouwkundig rapport, met een raming van de directe herstelkosten.
5. 5Herstelkosten in de financieringDe directe herstelkosten tellen mee als kwaliteitsverbeteringskosten. U bent verplicht het genoemde herstelwerk te laten uitvoeren.
6. 6Bindend aanbodOp de datum van het bindend aanbod is het rapport maximaal 12 maanden oud. Daarna kan de NHG-hypotheek worden afgerond.

• Elke NHG-hypotheek vereist een bouwkundig rapport. Onjuist. Alleen wanneer de taxatie wijst op achterstallig onderhoud boven 10% van de marktwaarde of de taxateur nader onderzoek adviseert.
• Mijn taxateur kan het rapport er meteen bij maken. Niet toegestaan. Om belangenverstrengeling te voorkomen mag de taxateur niet ook het bouwkundig rapport opstellen voor dezelfde financiering.
• Een oud rapport is prima. Alleen als het op de datum van het bindend aanbod niet ouder is dan 12 maanden.
• Elk keuringsrapport voldoet. Voor een NHG-aanvraag door een bouwkundig bedrijf moet het Model bouwkundig rapport van NHG worden gebruikt; een vrij format kan worden afgewezen.
• Herstelkosten zijn vrijblijvend advies. Zodra ze in het verplichte rapport staan, tellen ze mee in de financiering en bent u verplicht het werk te laten uitvoeren.

Let bij het kiezen van een inspecteur op drie punten. Ten eerste of de partij tot de toegestane opstellers behoort: een bij de Kamer van Koophandel ingeschreven bouwkundig bedrijf, de gemeente of Vereniging Eigen Huis. Ten tweede of het bureau uitdrukkelijk het Model bouwkundig rapport van NHG hanteert. Vraag daar expliciet naar; niet elk bureau levert standaard in dit format. Ten derde of het rapport tijdig klaar is, zodat het bij het bindend aanbod binnen de termijn van 12 maanden valt.

Vraag vooraf een offerte met een duidelijke prijsopbouw en een indicatie van de levertijd. Zo voorkomt u vertraging in uw hypotheektraject en weet u zeker dat het rapport bruikbaar is voor uw NHG-aanvraag.

Houd er rekening mee dat de taxatie en het bouwkundig rapport twee verschillende onderzoeken zijn met een eigen doel. De taxatie bepaalt de marktwaarde voor de geldverstrekker en vindt altijd plaats voordat u het koopcontract tekent. Een bouwkundige keuring onderzoekt de technische staat en kan ook na tekenen plaatsvinden, bij voorkeur binnen de wettelijke bedenktijd. Samen helpen ze u om aan uw onderzoeksplicht als koper te voldoen. Plan beide op tijd in, zodat u niet in tijdnood komt met het bindend aanbod.

Levert u als inspecteur of bureau NHG-conforme rapporten, dan zit het werk niet alleen in de inspectie zelf maar ook in de administratie eromheen: aanvragen ontvangen, keuringen plannen binnen de termijn, het rapport bij de juiste opdrachtgever krijgen en netjes factureren. Keurix is een onafhankelijk platform dat die administratie op één plek samenbrengt. Keurix voert zelf geen keuringen uit en genereert geen rapporten; het rapport dat u opstelt, uploadt u als bestand en deelt u beveiligd met uw klant.

In de praktijk betekent dat: aanvragen komen binnen via uw eigen website of via aanbrengers, de slimme planning stelt op basis van werkgebied en beschikbaarheid een afspraak voor, en na het afronden ontvangt de klant automatisch een beveiligde downloadlink naar het rapport. De facturatie voor adviseurs en aanbrengers loopt mee. Meer over de mogelijkheden leest u op de pagina over bouwkundige keuring software, en werkt u als eenmanszaak of juist met een team, kijk dan bij zelfstandige inspecteurs of keuringsbureaus.

Keurix rekent één vast tarief van € 4,00 excl. btw per afgeronde keuring, ongeacht het type. Er is geen abonnement en elk nieuw account krijgt gratis startcredits om het uit te proberen. De volledige prijsopbouw staat op de tarievenpagina.