Funderingsonderzoek: aanpak, signalen en herstel

Het KCAF onderscheidt hoofdzakelijk drie funderingssystemen. Welk type onder een woning ligt, hangt sterk samen met de bouwperiode en de bodem ter plaatse. Dat bepaalt ook welke risico’s er spelen en welk onderzoek passend is.

De term fundering op staal verwijst niet naar het materiaal staal: het gaat om een ondiepe fundering zonder palen, waarbij het gebouw rechtstreeks op de draagkrachtige grondlaag rust. Juist de houten paalfundering en de fundering op staal vragen extra aandacht, zoals in de volgende sectie blijkt.

Weten welk type onder uw woning ligt, is de eerste stap. De houten paalfundering is gevoelig voor aantasting van het hout, terwijl fundering op staal juist gevoelig is voor beweging van de onderliggende grond. Betonnen paalfunderingen komen doorgaans bij nieuwere bebouwing voor. Welk type en welk risico er speelt, bepaalt uiteindelijk welke onderzoeksvorm passend is; dat werken we verderop op deze pagina uit.

Bij houten paalfunderingen zijn de belangrijkste oorzaken van problemen volgens het KCAF: schimmel- en bacterieaantasting van het paalhout (paalrot), negatieve kleef, overbelasting boven het oorspronkelijke ontwerp, gebrekkige uitvoering bij de bouw en opdrukkende krachten. Paalrot is de ongewenste term voor schimmelaantasting van funderingshout door droogstand: komt de paalkop door lage grondwaterstanden droog te staan, dan krijgt schimmel vat op het hout.

Lage grondwaterstanden door droogte doen houten funderingspalen dus rotten. Ook fundering op staal en kleigrond geven problemen: droge klei krimpt en veroorzaakt verzakking. Daarnaast kunnen bij alle funderingstypen wortelschade door beplanting, bodemdaling en trillingen tot schade leiden. Welke oorzaak of combinatie van oorzaken aan een probleem ten grondslag ligt, moet blijken uit funderingsonderzoek. Dat is precies waarom een gerichte inspectie nodig is: de symptomen aan de buitenkant zeggen op zichzelf nog niet wat er onder de grond gebeurt.

De oorzaken kunnen ook door elkaar heen lopen. Negatieve kleef betekent dat inklinkende grond aan de palen gaat hangen en die naar beneden trekt, waardoor de belasting op de fundering toeneemt. Overbelasting boven het oorspronkelijke ontwerp kan ontstaan als er in de loop der jaren is verbouwd of opgebouwd. Een gebrekkige uitvoering bij de oorspronkelijke bouw kan pas veel later tot problemen leiden. Omdat meerdere factoren tegelijk kunnen spelen, is een systematisch onderzoek betrouwbaarder dan een snelle inschatting op basis van een enkel symptoom.

De funderingsproblematiek in Nederland is omvangrijk. De volgende cijfers zijn afkomstig van het KCAF, met peildatum 2 juli 2026.

• Ongeveer een miljoen woningen lopen risico op ernstige problemen door bodemdaling en funderingsproblematiek.
• Het geschatte schadebedrag voor vastgoedeigenaren bedraagt circa 65 miljard euro door bodemdaling.
• Woningen gebouwd voor 1970 lopen het grootste risico; een op de vier daarvan kan te maken krijgen met verzakking.
• Individuele herstelkosten kunnen oplopen tot 100.000 euro per woning.

Deze omvang verklaart waarom funderingsonderzoek in bepaalde regio’s en bij oudere woningen een steeds terugkerend onderwerp is, zowel bij aankoop als bij het beheer van bestaand bezit.

Funderingsproblemen kondigen zich vaak aan met zichtbare signalen in en rond de woning. Losse signalen kunnen onschuldig zijn, maar een combinatie ervan is reden om een deskundige te raadplegen. Het KCAF noemt onder meer de volgende zichtbare signalen.

Klemmende deuren en ramen worden in de praktijk vaak als bijkomend signaal genoemd, maar ook hier geldt: pas onderzoek maakt duidelijk of de fundering de oorzaak is. Twijfelt u, begin dan met het gratis risicorapport dat verderop wordt beschreven.

Funderingsonderzoek verloopt volgens het principe van grof naar fijn en van bovengronds naar ondergronds. Dat betekent dat u begint met eenvoudige, goedkope stappen en pas ingrijpender onderzoek doet wanneer dat nodig blijkt. Het traject kent een getrapt model, waarbij elke stap een zwaarder middel is dan de vorige.

Een lintvoegwaterpassing meet nauwkeurig de hoogteverschillen in de horizontale voegen van het metselwerk, zodat de zakkingsgeschiedenis van de woning zichtbaar wordt. Een scheefstandsmeting bepaalt of en hoe sterk de woning uit het lood staat. Samen met het archiefonderzoek vormt dit de kern van een niet-destructief Fase 1-onderzoek.

1. 1Risicorapport opvragenStart met het gratis funderingsrisicorapport op basis van de FunderMaps-database. Dit geeft aan of er voor het adres bekende risico’s zijn, zonder dat er iemand langskomt.
2. 2QuickScan bij verhoogd risicoBlijkt het risico verhoogd, dan laat u een QuickScan op locatie uitvoeren door een KCAF-erkende partij. Deze scan geeft snel een eerste beeld van de situatie.
3. 3Fase 1: bovengronds onderzoekBij een bevestigd risico volgt Fase 1: archiefonderzoek gecombineerd met lintvoegwaterpassing en scheefstandsmeting. Dit onderzoek is volledig niet-destructief en bepaalt de zakkingsgeschiedenis van de woning.
4. 4Fase 2: ondergronds onderzoekIs meer zekerheid nodig, dan volgt het destructieve Fase 2-onderzoek. Er wordt een inspectieput gegraven om de fysieke staat van de houten palen of het metselwerk direct te controleren op bacteriele aantasting of schimmels.
5. 5Rapport en adviesOp basis van de bevindingen ontvangt u een rapport met de oorzaak en de ernst van de problemen. Dat vormt de basis voor een besluit over herstel en voor de eventuele aanvraag van financiering.

De kosten hangen sterk af van de gekozen onderzoeksvorm. De volgende indicaties hebben peildatum 2 juli 2026.

• Een QuickScan kost circa 350 euro per pand en kan binnen enkele dagen worden uitgevoerd. Dit is een marktindicatie, geen vastgesteld KCAF-tarief.
• Een volledig funderingsonderzoek (Fase 1 en/of Fase 2) vraagt enkele weken doorlooptijd en is aanzienlijk kostbaarder dan een QuickScan.

Voor een volledig funderingsonderzoek is op de geraadpleegde KCAF-pagina’s geen exact bedrag vermeld. Vraag daarom altijd een offerte op bij een KCAF-erkende partij, zodat u weet waar u aan toe bent voordat u opdracht geeft.

Bij funderingsproblematiek zijn een aantal partijen en hulpmiddelen belangrijk. Het kenniscentrum, de landelijke database en de onderzoeksrichtlijn vormen samen het kader waarbinnen onderzoek en beoordeling plaatsvinden.

• KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek): het kenniscentrum dat funderingstypen, oorzaken en signalen beschrijft en de erkenningsregeling voor onderzoeksbureaus beheert.
• FunderMaps: de landelijke database met bekende funderingsrisico’s per adres, de basis voor het gratis funderingsrisicorapport.
• KCAF-richtlijn Funderingen Onder Gebouwen: sinds 2023 de gestandaardiseerde methodiek voor onderzoek en beoordeling van ondiepe funderingen en houten palen, die twee eerdere, losse F3O-richtlijnen verving.

De richtlijn zorgt ervoor dat verschillende erkende bureaus op een vergelijkbare manier onderzoeken en beoordelen. Dat maakt de uitkomsten van een onderzoek beter navolgbaar, bijvoorbeeld voor een koper, een geldverstrekker of een verzekeraar.

Koopt u een woning in een risicogebied of van voor 1970, dan is de staat van de fundering een van de belangrijkste vragen. Een gespecialiseerd funderingsonderzoek gaat dieper dan een algemene woninginspectie, maar begint vaak wel bij die algemene inspectie. Een bouwkundige keuring kan de eerste signalen van funderingsproblemen aan het licht brengen, zoals scheuren, scheefstand of vocht in de kruipruimte, en aanleiding geven tot nader funderingsonderzoek.

Koopt u met Nationale Hypotheek Garantie, dan gelden er eisen aan de bouwkundige beoordeling van de woning. Wat daarin hoort en wanneer een bouwkundig rapport verplicht is, leest u op de pagina over het NHG bouwkundig rapport. Een gerichte funderingsvraag kan onderdeel zijn van dat bredere beeld dat u voor de aankoop opbouwt.

Meer achtergrond over keuringen en normen vindt u in de kennisbank van Keurix. Laat u bij een concreet aankooptraject altijd adviseren door een deskundige die de lokale bodem en bebouwing kent.

Wijst het onderzoek op funderingsschade, dan volgt de vraag naar herstel. Funderingsherstel is ingrijpend en kostbaar, en niet iedere eigenaar kan daarvoor bij de bank terecht. Daarvoor bestaat een landelijke voorziening.

De Rijksoverheid stelde het Fonds Duurzaam Funderingsherstel in, met daarbinnen de Funderingslening Maatwerk. Die is bedoeld voor woningeigenaren die door onvoldoende inkomen of vermogen geen lening voor funderingsherstel bij de bank kunnen krijgen. De lening is bestemd voor funderingsherstel en bijkomende kosten, zoals financieel advies en herstel van casco-schade aan vloeren en muren.

• Alleen voor particuliere woningeigenaren of kleine particuliere verhuurders, niet voor woningcorporaties of VvE’s.
• Een looptijd van 30 jaar en een minimumbedrag van 2.500 euro.
• Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is fondsbeheerder.

Het fonds werd in 2017 opgericht op initiatief van de Rijksoverheid, samen met onder meer het KCAF, de provincie Friesland, NHG, NVB, het Verbond van Verzekeraars en de gemeenten Rotterdam, Zaanstad en Schiedam. Sinds 1 juli 2025 is het fonds landelijk beschikbaar voor mensen met een laag inkomen. De rijksbijdrage bedroeg 20 miljoen euro bij de oprichting in 2017, met een aanvullende rijksbijdrage van 20 miljoen euro in 2026 om de hulp langer beschikbaar te houden.

Rond funderingen bestaan hardnekkige misverstanden. Een paar veelgehoorde:

• Een scheur betekent altijd funderingsschade. Onjuist: een enkele scheur kan onschuldig zijn. Pas onderzoek maakt duidelijk of de fundering de oorzaak is.
• Fundering op staal betekent dat er staal in de grond zit. Onjuist: het gaat om een ondiepe fundering zonder palen, niet om het materiaal.
• Alleen houten palen kunnen problemen geven. Onjuist: ook fundering op staal en betonnen palen kennen risico’s, onder meer door bodemdaling, droge klei, wortelschade en trillingen.
• Een QuickScan is hetzelfde als een volledig funderingsonderzoek. Onjuist: een QuickScan is een eerste beoordeling op locatie; Fase 1 en Fase 2 gaan aanzienlijk verder.

Voert u als inspecteur of bureau funderingsonderzoeken uit, dan komt er naast het inhoudelijke werk veel administratie kijken: aanvragen, planning, dossieropbouw en het opleveren van het rapport. Keurix is een administratieplatform dat die stappen bundelt. Keurix voert zelf geen keuringen uit en maakt geen rapporten; het rapport uploadt u als bestand en deelt u met de klant.

• Aanvraag: klanten en aanbrengers dienen aanvragen in, of ze komen rechtstreeks binnen via een koppeling met uw eigen website.
• Planning: het systeem stelt automatisch een passend moment voor op basis van werkgebieden, beschikbaarheid en reistijd.
• Dossier: alle gegevens en bestanden rond een onderzoek staan overzichtelijk bij elkaar.
• Rapportlevering: bij het afronden ontvangt de klant automatisch een beveiligde downloadlink en toegang tot een klantportaal.

Funderingsonderzoek is een van de keuringstypen die u in Keurix kunt bijhouden, naast onder meer de bouwkundige keuring en het energielabel. Meer over de mogelijkheden leest u bij de functies; wat het gebruik kost, staat overzichtelijk bij de tarieven. U betaalt alleen voor keuringen die u daadwerkelijk afrondt.